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邹花园律师解读:开发商逾期办证时购房人的合同解除权是否受三个月或一年除斥期间的约束?

开发商逾期办证时购房人的合同解除权是否受三个月或一年除斥期间的约束?

 邹花园 

  • 问题的提出

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

第十五条规定“第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
    
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

问题:如果买受人根据该第十九条规定起诉请求解除合同,是否应参照适用第十五条第二款中的除斥期间?这个问题在实务中很常见,但目前司法机关对此的裁判观点并不统一。

  • 目前的司法裁判观点

第一种观点:目前主流的司法裁判观点认为在购房者根据《商品房买卖司法解释》第十九条主张解除购房合同时,应参照适用该解释第十五条规定[1]的除斥期间。

第二种观点:部分判决认为在购房者根据《商品房买卖司法解释》第十九条主张解除购房合同时,不应参照适用该解释第十五条规定的除斥期间,例如河南省新乡市中级人民法院的“李进花与新乡市银马基业有限公司商品房销售合同纠纷案”、海南省三亚市中级人民法院的“三亚申海酒店管理有限公司与郭丽娟商品房销售合同纠纷一案”、上海市第一中级人民法院“上海麦格茂置业有限公司诉陈兆其商品房预售合同纠纷一案”等。

有意思的是上海一中院不同法官下判的判决书中裁判观点还不一致,有的持第一种观点,有的持第二种观点。

  • 笔者赞同第二种观点,理由如下:

《合同法》第九十五条第一款和第二款分别规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。”“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”从文义解释的角度来分析,该条第二款应当这样理解,即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限”的情况下,解除权不消灭,仅在“经对方催告后在合理期限内不行使的”情况下,解除权才会消灭。换句话说,如果对方没有催告,则享有解除权的一方行使解除权将处于未消灭状态,即其可在任何时候行使解除权

笔者认为,“参照适用”应以现行法律或司法解释没有明确规定为前提。然而,通过前段论证可知,《合同法》第九十五条关于“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,且对方没有催告的情况下,解除权不消灭”是明确的《商品房买卖司法解释》第十九条未规定该条解除权行使期限,判断该解除权的行使期限以及该解除权是否消灭已有明确的法律依据即《合同法》第九十五条,此时《商品房买卖司法解释》第十五条就失去了“参照适用”的前提。因此,根据《合同法》第九十五条规定,在开发商未催告的情况下购房者的解除权处于未消灭状态,购房者有权解除合同。

从文义解释的角度分析。《商品房买卖司法解释》第十九条并未规定该条情形下的合同解除权行使期限,现行法律及司法解释都未规定《商品房买卖司法解释》第十五条中的除斥期间可适用于第十九条中的解除权。

从体系解释的角度分析。《商品房买卖司法解释》一共有四个条款赋予买受人合同解除权,具体是:第十五条规定了在出卖人逾期交房的情况下买受人的合同解除权;第十二条规定[2]了主体结构质量不合格的情况下买受人的合同解除权;第十三条规定[3]了因房屋质量问题严重影响正常居住情况下买受人的合同解除权;第十九条[4]规定了因出卖人原因导致未能办理产权证的情况下买受人的合同解除权。在这四条规定中,只有第十五条第二款规定了该条解除权的行使期限,其他几条均未规定其解除权的行使期限。如果第十九条中的解除权应受第十五条中的三个月或一年行使期限,那第十二条、第十三条中的解除权岂不是都应受此限制?但司法实践中对于第十二条、第十三条中的解除权不受第十五条中的除斥期间限制是有共识的。因此,从《商品房买卖司法解释》的体系、结构来看,第十九条中的解除权不应参照适用第十五条第二款的除斥期间。

从目的解释的角度分析。所有的“解除权”均天生具有破坏交易稳定性的特质,因此对于立法机关、最高司法机关而言,在决定通过立法或司法解释赋予当事人在某种情况下享有解除权之前,必然已对该解除权所要保护的法益价值及其必须牺牲的价值进行过权衡和取舍,只有在认为该解除权所要保护的法益价值高于其必须牺牲的价值时,才可能让该解除权“出生”。

为了调和前述两种价值冲突,目前的法律及司法解释对部分解除权规定了明确的行使期限。为什么未对其余部分解除权规定行使期限?从前述论述可知,最有可能的原因就是在立法机关或最高司法机关看来,这些解除权所要保护的法益价值远远高于其牺牲的交易稳定价值。

房屋能否办产权证是影响买受人是否购买房屋的最重要的考量因素,确保房屋在法定或者约定期限内具备办理产权证的条件是出卖人的重要法定义务及合同义务。正所谓“有恒产者有恒心”,“产者”,需“权证”也。《商品房买卖司法解释》第十九条的目的显然是要保护买受人依法取得产权证的权利。这项权利具有重要的法益价值,和《商品房买卖司法解释》第十二条、第十三条保护买受人的居住安全和正常居住权利一样,该法益价值远远高于此项解除权所牺牲的价值。所以,《商品房买卖司法解释》第十二条、第十三条、第十九条均未规定其解除权的行使期限。若强行对第十九条中的解除权参照适用第十五条中的三个月或一年行使期限,则明显违背了《合同法》第九十五条的立法目的及《商品房买卖司法解释》第十九条的司法目的。



[1]第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
    法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

[2]第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

[3]第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

[4]第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。



邹花园,2008年毕业于厦门大学通信工程专业,2012年毕业于中国人民大学法学院,获法律硕士学位,2010年中国人民大学律师学院首届学员。主要业务领域:企业法律顾问、房地产二级市场业务、民间借贷、股权并购、合同纠纷、新三板挂牌业务。已为云南省内多家大型国有企业、民营企业及民营企业家代理过多宗重大诉讼及非诉讼案件,业务标的总金额已达十余亿元。联系电话:13529232810,微信号:gardenzou

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